Aynı bina için alınan üç kentsel dönüşüm teklifi, ilk bakışta yalnızca maliyet ve teslim tarihi bakımından farklı görünebilir. Fakat biri daha fazla işi kapsıyor, diğeri farklı alan tanımları kullanıyor, üçüncüsü ise bazı giderleri maliklere bırakıyor olabilir. Bu teklifler aynı zemine getirilmeden yapılan oylama, gerçek farkları saklar.
Kentsel dönüşüm tekliflerini karşılaştırmanın amacı yalnızca en düşük tutarı bulmak değildir. Hangi bedelin hangi kapsam, kalite ve takvim karşılığında verildiğini anlamaktır. Müteahhidin uygunluğuna ilişkin değerlendirme ile teklifin içeriğine ilişkin değerlendirme bu nedenle birlikte, fakat ayrı başlıklarda yürütülmelidir.
Önce ortak bir bilgi paketi oluşturun
Aday firmalara farklı bilgiler verilirse karşılaştırılabilir teklifler beklemek güçleşir. Parsel ve mevcut yapı bilgileri, maliklerin üzerinde uzlaştığı temel beklentiler ve mevcut teknik çalışmalar aynı paket içinde paylaşılmalıdır. Henüz kesinleşmeyen alan veya imar bilgileri açıkça işaretlenmelidir.
Ortak paket, her firmanın aynı projeyi önereceği anlamına gelmez. Farklı çözümler sunulabilir; önemli olan, bunların hangi başlangıç bilgileri üzerine kurulduğunun ve hangi ilave koşullara bağlı olduğunun anlaşılmasıdır.
Alan tanımlarını eşitlemeden bedeli karşılaştırmayın
Brüt, net, bağımsız bölüm, ortak alan ve eklenti tanımları tekliflerde farklı biçimde kullanılabilir. Belgelerdeki her alanın hangi ölçüm ve proje kabulüne dayandığı mimari incelemeyle netleştirilmelidir. Aynı metrekare ifadesinin her teklifte aynı şeyi anlattığı varsayılmamalıdır.
Malik açısından kullanım niteliği de önemlidir. Gün ışığı, plan verimliliği, giriş düzeni, otopark erişimi ve kat yerleşimi yalnızca toplam alanla açıklanamaz. Karşılaştırma tablosunda alan ve kullanım kalitesi ayrı satırlar olmalıdır.
Altı başlıkta karşılaştırma yapın
- İş kapsamı: Yıkım, projelendirme, izin süreçleri, altyapı ve teslim sonrası işler teklifin neresinde?
- Teknik şartname: Malzeme ve sistem özellikleri denetlenebilir biçimde tanımlanmış mı?
- Ödeme düzeni: Bedellerin dayanağı, ödeme aşamaları ve ilave gider koşulları açık mı?
- Takvim: Süre hangi olayla başlıyor; izin, şantiye ve teslim aşamaları ayrılmış mı?
- Güvence ve sorumluluk: Hangi taahhüt hangi belgeyle destekleniyor?
- Kabul ve teslim: İşin tamamlandığı hangi kontrollerle belirlenecek?
“Premium kalite” yerine ölçülebilir tarif isteyin
Bir teklifin “lüks”, “birinci sınıf” veya “anahtar teslim” olarak tanıtılması tek başına kapsamı belirlemez. Örneğin pencere sistemi, iklimlendirme yaklaşımı veya ortak alan donanımı için performans ve uygulama ölçütlerinin yazılı olması gerekir. Marka adı belirtilen ürünün değişmesi halinde izlenecek onay düzeni de açıklanmalıdır.
Ayrıca teklif eklerinin tarihi ve sürümü kaydedilmelidir. İlk görüşmede sunulan teknik şartname ile sözleşmeye eklenecek son metin aynı değilse, karşılaştırma eski belgeye göre yapılmamalıdır.
Eksik bilginin yanına tahmin yazmayın
Bir firmadan yanıt alınmayan başlığı olumlu kabul etmek, diğerlerinin açıkça üstlendiği işleri görünmez kılar. Tabloya “belge bekleniyor” veya “açıklama gerekli” yazmak daha doğrudur. Nihai karar öncesinde açık kalan konular ortak bir soru listesiyle firmalara iletilebilir.
Bakanlığın anlaşma sürecine ilişkin açıklamaları, yüklenici uygunluğu ve süreç koşullarının ayrıca incelenmesi gerektiğini gösterir. Belirli bir projedeki sözleşme, teminat ve karar usulleri güncel mevzuat ve dosya koşulları çerçevesinde uzmanlarca değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm danışmanlığımızda malik beklentilerinin ortaklaştırılmasını, tekliflerin aynı başlıklarda değerlendirilmesini ve teknik-hukuki incelemelerin koordinasyonunu üstleniyoruz. Amaç, yalnızca anlaşmaya ulaşmak değil, ne üzerinde anlaşıldığını açık hale getirmektir.
