Bir arazinin üzerine etkileyici bir proje çizilebilmesi, o projenin uygulanabilir olduğu anlamına gelmez. Arazi ön fizibilitesinin değeri, yalnızca olası bir sonucu göstermesinde değil; o sonucun hangi belgelere, izinlere, kaynaklara ve zamana bağlı olduğunu ortaya koymasındadır.
Tek bir geliştirme fikrine erken bağlanmak, diğer seçenekleri görünmez hale getirebilir. Bu nedenle ilk aşamada mevcut durumun korunması, yeni kullanımın geliştirilmesi ve aşamalı uygulama gibi farklı senaryoları aynı çerçevede karşılaştırmak yararlıdır. Bunlar hazır yatırım önerileri değil, araziye göre sınanacak çalışma seçenekleridir.
Önce doğrulanmış veri ile beklentiyi ayırın
Tapu ve kadastro bilgileri, güncel imar koşulları, plan notları, ulaşım bağlantıları ve arazinin teknik özellikleri temel veri setini oluşturur. Bölgede konuşulan bir plan değişikliği veya gelecekte beklenen bir altyapı yatırımı, yürürlükteki koşulla aynı kesinlikte yazılmamalıdır.
Bakanlığın e-Plan sistemleri plan ve plan notlarına erişim için önemli bir başlangıçtır. Buna karşılık belirli bir parselde uygulanabilecek projenin tespiti, ilgili idare kayıtları ve uzman incelemesiyle tamamlanmalıdır. Haritadaki konum, tek başına yapılaşma kararının dayanağı olmaz.
Senaryo 1: Mevcut durumla devam etmek
Hiçbir geliştirme yapılmaması da karşılaştırılması gereken bir seçenektir. Bu senaryoda mülkün mevcut kullanımı, korunması için gereken giderler, bakım ihtiyacı ve elde tutulmasının operasyonel yükü değerlendirilir. Boş duran bir varlığın hiç maliyeti olmadığı varsayılmamalıdır.
Mevcut durum senaryosu, yeni projenin neye göre daha anlamlı sayıldığını gösteren referans noktasıdır. Böyle bir referans olmadan hazırlanan çalışma, yatırım gerektiren her değişikliği otomatik olarak iyileştirme gibi sunabilir.
Senaryo 2: Bütüncül geliştirme
Uygunluğu araştırılan kullanım için tasarım, izin, uygulama, finansman ve pazara çıkış adımları birlikte ele alınır. Öngörülen alanların hangisinin inşaat alanı, hangisinin kullanılabilir veya pazarlanabilir alan olduğu açıkça ayrılmalıdır. Bu büyüklükleri birbirinin yerine kullanmak, daha ilk tabloda hataya neden olabilir.
Maliyet tahmini yalnızca ana yapım işlerini değil, danışmanlıkları, altyapıyı, saha hazırlığını, gerekli incelemeleri ve takvime bağlı giderleri de kapsamalıdır. Henüz alınmamış tekliflerin ön tahmin olduğu belirtilir. Olası satış veya kullanım talebi de görsel beğeniyle değil, hedef kullanıcı ihtiyacıyla sınanır.
Senaryo 3: Aşamalı uygulama
Arazinin ve plan koşullarının elverdiği durumlarda uygulamanın aşamalara ayrılıp ayrılamayacağı araştırılabilir. Bu seçenek ilk kaynak ihtiyacını veya belirli belirsizlikleri değiştirebilir; fakat her projede mümkün ya da ekonomik değildir. Etaplar arasındaki altyapı, erişim ve kullanım ilişkileri çözülmeden yalnızca “küçük başlayalım” yaklaşımı yeterli olmaz.
Tabloyu hangi değişkenler bozuyor?
Her senaryo için maliyetin yükselmesi, izin süresinin uzaması veya talebin beklenenden yavaş oluşması halinde sonuçların nasıl değiştiği incelenmelidir. Bu duyarlılık çalışması, geleceği tahmin etme iddiası taşımaz. Kararın hangi varsayıma fazla bağımlı olduğunu gösterir.
Örneğin bir seçeneğin anlamlı görünmesi yalnızca çok hızlı satış varsayımına bağlıysa, bu bağımlılık karar notunun ilk sayfasında yer almalıdır. Alternatifler aynı dönem, aynı gider kapsamı ve aynı veri tarihiyle karşılaştırılmalıdır.
Proje geliştirme hizmetimizde araziyi tek bir çizim üzerinden değil, teknik, hukuki ve ticari koşulların birlikte değerlendirildiği bir süreç içinde ele alıyoruz. Daha genel çerçeve için Yatırım Perspektifi yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
