İki ticari mülkün satış bedellerini yan yana koymak kolaydır. Yatırımcıyı asıl zorlayan, bu bedellerin arkasındaki farklı maliyetleri aynı ölçekte görmektir. Daha düşük fiyatlı bir yapı; kapsamlı uyarlama, uzun hazırlık süresi veya yüksek işletme gideri nedeniyle toplamda daha fazla kaynak gerektirebilir.
Ticari mülk alımında toplam maliyet, tek bir rakamdan çok bir zaman çizelgesidir. Hangi giderin satın alma sırasında, hangisinin kullanım öncesinde, hangisinin işletme döneminde oluşacağı belirlenmelidir. Henüz doğrulanmamış tutarların kesin maliyet gibi yazılmaması da bu çalışmanın temelidir.
İşlem giderleri ayrı bir bütçe olmalı
Tapu işlemleri, hukuki ve teknik incelemeler, danışmanlık, gerekli değerleme çalışmaları ve finansmana bağlı giderler satın alma bütçesinde ayrı satırlarda yer almalıdır. Vergi ve harçların uygulanması; işlemin niteliğine, taraflara ve güncel kurallara göre değişebileceğinden oranları varsayarak ilerlemek yerine işlem özelinde teyit gerekir.
Satıcı tarafından karşılanacağı düşünülen bir kalemin alıcıya bırakılması, teklifin gerçek maliyetini değiştirir. Bu nedenle teklif karşılaştırmasında yalnızca fiyat değil, tarafların üstleneceği giderler de açıkça yazılmalıdır.
Yapıyı satın almak ile kullanıma almak farklı tarihlerdir
Bir ofis, mağaza veya hizmet yapısı için iç mekân düzenlemesi, elektrik ve mekanik sistemlerin uyarlanması, erişilebilirlik, güvenlik, internet altyapısı ve taşınma hazırlığı gerekebilir. Taşınmazın amaçlanan kullanıma uygunluğu teknik ve hukuki incelemeyle değerlendirilmeden yalnızca dekorasyon bütçesi çıkarmak eksik kalır.
Hazırlık süresince mevcut iş yerinin kullanım giderleri devam edebilir. Ekiplerin geçici bir konumda çalışması, depolama veya aşamalı taşınma da ek kaynak isteyebilir. Kullanıma geçiş takvimindeki belirsizlik, satın alma bedelinden bağımsız bir karar unsurudur.
İşletme giderlerini aynı dönem üzerinden karşılaştırın
Ortak alan giderleri, enerji, bakım, sigorta ve belirli sistemlerin yenilenmesi gibi kalemler kullanım döneminin maliyetini oluşturur. Aday mülkleri karşılaştırırken birinde yalnızca mevcut aidatı, diğerinde ise bütün işletme giderlerini kullanmak yanıltıcıdır. Kapsam ve dönem aynı olmalıdır.
Geçmiş fatura ve bakım kayıtları yararlı veri sağlar; ancak geçmiş tüketim yeni kullanıcının tüketimiyle aynı olmayabilir. Çalışan sayısı, çalışma saatleri, sunucu odası, ziyaretçi yoğunluğu ve iklimlendirme ihtiyacı gibi kullanım değişkenleri ayrıca ele alınmalıdır.
Karşılaştırma tablosunda dört sütun kullanın
- Kalem: Hangi gider veya kaynak ihtiyacı değerlendiriliyor?
- Tutar ya da aralık: Bilinen bedel mi, ön tahmin mi?
- Dayanak: Teklif, fatura, uzman görüşü veya henüz doğrulanmamış varsayım mı?
- Zaman: Ödeme ne zaman yapılacak ve gecikirse hangi başka kalemleri etkileyecek?
Varsayımsal olarak aynı bölgede iki yapı düşünelim. Biri hemen kullanılabilirken diğeri altı aylık hazırlık gerektiriyorsa yalnızca ikinci yapının tadilat bedelini eklemek yeterli değildir. O altı ay boyunca devam edecek mevcut kullanım giderleri de görünür olmalıdır. Bu örnek bir piyasa maliyet tahmini değil, karşılaştırma yöntemini açıklayan bir senaryodur.
Ucuz görünen seçenek hangi koşulda gerçekten avantajlı?
Fiyat farkı, ilave maliyetleri ve belirsizliğin gerektirdiği kaynak payını karşılıyorsa daha fazla hazırlık isteyen bir mülk anlamlı olabilir. Fakat bu sonuç, ancak teknik inceleme ve uygulanabilir takvimle desteklendiğinde savunulabilir. Düşük satın alma bedeli tek başına iyi alım anlamına gelmez.
Yatırımcı temsili sürecinde aday mülkleri kullanım amacınızla birlikte ele alıyor; teknik, hukuki ve ticari değerlendirmelerin aynı karar tablosunda buluşmasını koordine ediyoruz. Geliştirme ihtiyacı bulunan yapılar için proje geliştirme yaklaşımımızı da inceleyebilirsiniz.
